Umową przedwstępną a umową rezerwacyjną sprzedaży nieruchomości. Co warto wiedzieć?

Podczas zakupu nieruchomości często spotykamy się z pojęciami umowy rezerwacyjnej i umowy przedwstępnej. Chociaż obie dotyczą tego samego celu – zakupu nieruchomości – różnią się one znacząco pod względem formalnym, prawnym oraz skutków, jakie za sobą niosą. Warto znać te różnice, aby dokonać świadomego wyboru w zakresie zabezpieczenia transakcji.

Umowa rezerwacyjna

Istotą tej umowy jest zarezerwowanie konkretnej nieruchomości dla potencjalnego nabywcy na określony czas. Jest to swoiste zobowiązanie sprzedawcy, że przez wskazany okres nie będzie oferować tej nieruchomości innym klientom. 

Umowa rezerwacyjna nie jest szczególnie uregulowania w przepisach prawa i korzysta z zasady swobody umów wyrażonej w przepisie art. 353[1] Kodeksu cywilnego. Może być zawarta w dowolnej formie, ma mniej formalny charakter, ponieważ wymagana jedynie formy pisemnej.

Co do zasady, podpisanie umowy rezerwacyjnej wiąże się z opłatą rezerwacyjną, w większości przypadków bezzwrotną w przypadku jeżeli któraś ze stron nie wywiąże się z postanowień umowy. Często zdarza się tak, iż umowa rezerwacyjna poprzedza podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży.

W przypadku związania się umową rezerwacyjną ochrona prawna stron jest mocno ograniczona, ponieważ w tym przypadku nie ma możliwości dochodzenia roszczeń na drodze sądowej, a jedynym zabezpieczeniem jest kwota zadatku, która może wynosić maksymalnie 1% wartości nieruchomości.

Umowa przedwstępna

Forma umowy przedwstępnej posiada swoją definicję kodeksową wyrażoną w art. 389 Kodeksu cywilnego. Jest to bardziej formalny charakter umowy, który zapewnia większą ochronę prawną stron.

Umowa przedwstępna odnosi ten skutek, że w przypadku gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może dochodzić zawarcia jej przed sądem. W tym przypadku oświadczenie woli strony zastępuje postanowienie sądu. Ta forma umowy daje również stroną możliwość dochodzenia odszkodowania za szkodę, którą poniosła w związku z faktem, że liczyła na zawarcie umowy.

Jednym z zabezpieczeń stron jest kwota jaką kupujący wpłaci na rzecz sprzedającego, która może mieć postać zwrotnej zaliczki lub bezzwrotnego zadatku. Różnica pomiędzy umową rezerwacyjną a umową przedwstępną jest to, że w przypadku tej drugiej maksymalna wysokość zadatku nie jest uregulowana przez przepisy prawa. Co do zasady jest to 10% wartości nieruchomości.

Podsumowanie

Ze względu na rodzaj zabezpieczeń forma umowy przedwstępnej zapewnia większą ochronę prawną stron. Możliwość ustanowienia wysokiej kwoty zadatku przy umowie przedwstępnej sprawia, że strony umowy są mocniej „związane” niż w przypadku umowy rezerwacyjnej gdzie kwota zadatku może wynosić maksymalnie 1%. Możliwość dochodzenia roszczeń wprost z umowy przedwstępnej przed sądem, czyli realizacja jednej z fundamentalnych zasad prawa cywilnego – „Pacta sunt servanda” jest kolejnym elementem, który sprawia, iż forma umowy przedwstępnej jest doskonalszym sposobem na „rezerwację” wybranej nieruchomości.

Umowę rezerwacyjną warto jednak podpisać gdy nie mamy możliwości zawarcia umowy przedwstępnej ze względu na brak terminu do notariusza lub jakąkolwiek inną okoliczność.